Umowa najmu wygasła, a były najemca nie chce się wyprowadzić? Chcesz wypowiedzieć umowę najmu ale boisz się o zwrot lokalu? Nie wiesz w jaki sposób doprowadzić do eksmisji niechcianego lokatora? Na te oraz inne pytania dotyczące opróżnienia mieszkania znajdziesz odpowiedzi w naszym artykule.
Na wstępie wyjaśnić należy, że sposób postępowania mającego na celu doprowadzenie do eksmisji byłych najemców różnić się będzie w zależności od rodzaju umowy najmu, jaka była z nimi zawarta. Kwestia ta wygląda bowiem inaczej w odniesieniu do najmu zwykłego oraz najmu okazjonalnego. Poszczególne kroki, w przypadku każdego z tych typów najmu, zostaną opisane poniżej.
1. Najem zwykły
W tym przypadku właściciel mieszkania ma dłuższą drogę w doprowadzeniu do eksmisji byłych najemców. W pierwszej kolejności powinien on doprowadzić do wygaśnięcia umowy najmu, o ile nie wygasła ona na skutek upływu terminu, na jaki ją zawarto.
Następnie, konieczne jest wezwanie byłych już najemców do opuszczenia zajmowanego przez nich lokalu. W wezwaniu należy zakreślić termin oraz rygor niezastosowania się do wezwania. Rygorem tym będzie wystąpienie z pozwem o eksmisję. Po bezskutecznym upływie zakreślonego w wezwaniu terminu, właściciel powinien skierować sprawę na drogę sądową. Opłata sądowa od takiego pozwu wynosi 200 zł. Sporządzenie pozwu przez adwokata albo radcę prawnego nie jest obowiązkowe. W pozwie musimy wykazać fakt, że określone osoby zajmują lokal bezumownie oraz, że nie opuściły go dobrowolnie, mimo wezwania.
Z uwagi na fakt, że tzw. eksmisja na bruk jest niemożliwa (poza nielicznymi wyjątkami), sąd nakazując w wyroku opróżnienie lokalu, wstrzymuje jego wykonalność do czasu wskazania przez gminę (miasto) lokalu socjalnego, do którego byli najemcy zostaną przeniesieni wraz z ich mieniem. Długość postępowania w I instancji zależna jest od ilości materiału dowodowego. Postępowanie z reguły trwa około 6 miesięcy. Pamiętajmy jednak, że od wyroku sądu I instancji przysługuje apelacja. Na rozpoznanie sprawy przez sąd II instancji należy oczekiwać w niektórych miastach nawet rok.
Jeżeli, pomimo wyroku, byli najemcy nadal nie opuszczają lokalu, należy wszcząć postępowanie egzekucyjne. W tym celu składamy wniosek egzekucyjny u wybranego komornika sądowego. Ten zaś przy pomocy odpowiednich służb, w tym Policji, dokonuje przymusowego przeniesienia osób i mienia do lokalu socjalnego.
2. Najem okazjonalny
Najem okazjonalny tym różni się od najmu zwykłego, że nie jest konieczne wszczynanie sprawy sądowej o eksmisję. Wynika to z faktu, że wynajmujący dysponuje już tytułem egzekucyjnym, którym jest akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się przez najemcę egzekucji w zakresie eksmisji.
Tym samym, po wygaśnięciu umowy najmu, właściciel mieszkania powinien wezwać najemcę do jego opróżnienia. Gdy to nie nastąpi, może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na ww. akt notarialny. Procedura ta trwa od kilku do kilkunastu dni. Z aktem notarialnym zaopatrzonym w klauzulę wykonalności udajemy się od razu do komornika sądowego. Ten zaś przystępuje do eksmisji do lokalu wskazanego w oświadczeniu właściciela innego lokalu mieszkalnego stanowiącym jeden z obligatoryjnych załączników do umowy najmu okazjonalnego.
Bez wątpienia korzystniejsze dla wynajmującego jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Umowa ta ma stanowić bowiem remedium na długotrwałe postępowania eksmisyjne, z jakimi mamy do czynienia w przypadku umów najmu zwykłego.
Autor: Piotr Zwoliński – Dyrektor Zarządzający Pepper House
