Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca jej nabycia, bądź wybudowania podlega – co do zasady – opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jednym z wyjątków jest możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli obniżenia – a niekiedy wyłączenia – opodatkowania transakcji w przypadku przeznaczenia uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe. Począwszy od stycznia 2019 roku w przepisach normujących tą ulgę wprowadzono szereg ważnych zmian, które opisujemy poniżej.
1. Okres wydatkowania środków
Najbardziej ucieszyć może wydłużenie okresu, w którym środki mogą być wydatkowane bez utraty prawa do ulgi. Okres ten zmieniono z dotychczasowych dwóch lat do lat trzech licząc od końca roku, w którym nastąpiło zbycie dotychczasowej nieruchomości.
2. Umowy deweloperskie
Dotychczas budziło wątpliwości, jak w świetle przedmiotowej ulgi należy traktować fakt zawarcia umowy deweloperskiej. Po zmianie ustawodawca przesądził, że do skorzystania z ulgi mieszkaniowej niezbędne jest aby nabycie prawa własności nastąpiło w okresie trzech lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.
3. Spadkobiercy
Zmiany objęły również wprowadzenie kilku nowych przepisów mających za cel doprecyzowanie dotychczasowej regulacji w taki sposób, aby ostatecznie przesądzić prawo spadkobierców do skorzystania z ulgi mieszkaniowej na jednoznacznych warunkach.
I tak, od stycznia 2019 roku okres pięciu lat, w czasie których sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. To bardzo korzystny zapis, bowiem pozwala spadkobiercom na doliczenie okresu posiadania nieruchomości przez spadkodawcę.
Dzięki temu nie będzie konieczne oczekiwanie na upływ pięciu lat od nabycia nieruchomości przez spadkobierców. Ustawodawca zdecydował się bowiem na potwierdzenie wprost, że nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia nieruchomości odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, z nią związanych do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.
To jednak nie wszystkie korzystne zmiany dla spadkobierców. Zmianie uległ także katalog wydatków uznawanych za koszty uzyskania przychodu z tego źródła. Obecnie, oprócz kosztów udokumentowanych nakładów poczynionych przez spadkobierców oraz kosztów zapłaconego podatku od spadków i darowizn, możliwe będzie uwzględnienie także kosztów udokumentowanych nakładów poczynionych na nieruchomość przez samego spadkodawcę. Dodatkowo kosztem tym będą wykonane ciężary spadkowe ciążące na spadkobiercach.
4. Byli małżonkowie
W tym zakresie dokonano zmiany podobnej, jak przy spadkobraniu. W przypadku zatem odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych na nieruchomości, okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Nie powinno już zatem budzić wątpliwości, że okres ten nie powinien być liczony od dnia podziału majątku wspólnego.
5. Wydatki przed nabyciem nieruchomości
Ciekawe rozwiązanie ustawodawca wprowadził również na rzecz najemców i innych użytkowników nieruchomości. Będą oni bowiem mogli zaliczyć do wydatków objętych ulgą kwoty poniesione na nieruchomość (np. jej wykończenie, remont lub przebudowę) nie stanowiącą ich własności o ile jej nabycie nastąpi przed upływem trzech lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło zbycie dotychczasowej nieruchomości.
Wskazane powyżej zmiany wprowadzone do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych usuwają wiele dotychczas podnoszonych wątpliwości, mogą zatem ułatwić korzystanie z ulgi mieszkaniowej ograniczając liczbę sporów z organami podatkowymi.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
