Osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, a także małe spółki często nie dysponują odrębnymi lokalami, w których prowadzona jest tego typu działalność. Co więcej przedsiębiorca rejestrując się zobowiązany jest do podania adresu, pod którym firma będzie funkcjonować. Częstokroć zatem we wskazanych celach wykorzystywany jest adres domowy czy to przedsiębiorcy, czy też jednego ze wspólników spółki. Powstaje wszakże pytanie, czy jeżeli lokalem, w którym zamierza się prowadzić działalność gospodarczą jest mieszkanie usytuowane we wspólnocie mieszkaniowej, to ta ostatnia może się temu sprzeciwić, bądź ingerować w jej zakres?
Niezwykle jednoznaczną odpowiedź na takie pytanie udzieliło orzecznictwo. Przykładowo, w jednym z wyroków Sąd Najwyższy wskazał wprost, że właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki zaś charakter mają bez wątpienia postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty (wyrok z 03.04.2009 r., II CSK 600/08).
Czy to oznacza, że wspólnota mieszkaniowa jest całkowicie pozbawiona wpływu na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym? Otóż nie, wpływ ten istnieje, jednakże jest on różny w zależności od konkretnej sprawy. Można w tym zakresie wyróżnić kilka odrębnych sytuacji:
przepis szczególny wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie danego rodzaju działalności w jej obrębie – przypadek taki występuje w przypadku zamiaru sprzedaży alkoholu na terenie wspólnoty. Sprzedaż taka możliwa jest jedynie w oparciu o zezwolenie. Do wniosku o wydanie zezwolenia należy natomiast dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży jest zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym,
ingerencja w nieruchomość wspólną – wspólnota mieszkaniowa co prawda nie ma wpływu na sposób zagospodarowania poszczególnych lokali mieszkalnych, jednakże gdy tego typu działania ingerują w nieruchomość wspólną, to niezbędna jest zgoda wspólnoty. Wszelkie zmiany w fasadzie budynku, balkonach, klatce schodowej, instalacjach wykraczających poza obręb danego lokalu wymagać zatem będą współpracy ze wspólnotą mieszkaniową,
zmiana funkcji lokalu – niektóre ingerencje w substancję nieruchomości lokalowej prowadzić będą do utraty przez nią charakteru lokalu mieszkalnego, to zaś pociągać za sobą będzie zmianę sposobu użytkowania nieruchomości z mieszkalnej na usługową. Tego typu zmiana wymagać będzie decyzji wydanej przez starostę. Jeżeli dla danego obszaru istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to starosta związany będzie jego ustaleniami. W jego braku natomiast powstanie konieczność wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydawana jest ona po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, w którym stronami będą także właściciele nieruchomości sąsiednich, w tym zatem wspólnota mieszkaniowa, jako zarządca nieruchomości wspólnej. Będąc stroną może oponować przeciwko wydaniu decyzji korzystnej dla właściciela mieszkania. Analogicznie wyglądać będzie sytuacja, gdy przebudowa lokalu wymagać będzie pozwolenia na budowę,
zwiększenie obciążeń finansowych – oczywistym jest, ze właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jednakże warto pamiętać też o tym, ze uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Nie jest zatem wykluczone, że wspólnota obciążać będzie wyższymi kosztami osoby wykorzystujące swoje lokale do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Właściciel takiego lokalu może wszakże zaskarżyć uchwałę do sądu dowodząc, że sposób korzystania przez niego z lokalu nie uzasadnia ponoszenia przez niego wyższych kosztów utrzymana nieruchomości wspólnej.
Niezależnie od powyższego należy pamiętać o tym, że prowadzenie niektórych rodzajów działalności gospodarczej (np. gastronomicznej, kosmetycznej, fryzjerskiej, stomatologicznej, przedszkolnej, itp.) wymaga spełnienia wymogów określonych w przepisach szczególnych, a także uzyskania stosownych zgód i zezwoleń (np. od inspekcji sanitarnej, straży pożarnej, wójta/burmistrza/prezydenta miasta, itp.).
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
