Chciałbyś przeznaczyć część nieruchomości na potrzeby twojej działalności gospodarczej, a może kupiłeś lokal mieszkalny w dobrej lokalizacji i chciałbyś prowadzić w nim biuro? Jest to możliwe, jednakże wymaga dużej liczby formalności.
Zanim jednak przejdziemy do omawiania obowiązków urzędowych, warto wskazać na korzyści takiego rozwiązania. Do największych należy możliwość ujmowania w kosztach uzyskania przychodu wydatków związanych z nabyciem i utrzymaniem takiej nieruchomości. Kosztami uzyskania przychodu będą zatem przede wszystkim:
comiesięczne opłaty uiszczane wspólnocie mieszkaniowej, spółdzielni, bądź właścicielowi, a także rozliczanie odrębnie opłaty za media, telefon, internet, itp.,
koszty prac dostosowawczych, modernizacji oraz remontów,
jeżeli zaś zakupiłeś nieruchomość na kredyt, to koszty prowizji i opłat bankowych, jak również odsetki od kredytu hipotecznego. Przy długim okresie kredytowania, zwłaszcza ta możliwość czyni atrakcyjnym omawiane rozwiązanie,
koszty związane z zakupem nieruchomości, tj. koszty notarialne, opłaty sądowe od wpisów w księdze wieczystej.
Poza wyjątkami, związanymi m.in. ze świadczeniem usług medycznych, bądź takich które w sposób istotny mogą wpłynąć na korzystanie z pozostałej części nieruchomości, nie jest konieczne uzyskiwanie zgody wspólnoty mieszkaniowej na rozpoczęcie takiej działalności. Pomimo to należy koniecznie sprawdzić, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, bądź decyzja o warunkach zabudowy, nie zakazują określonej działalności gospodarczej w danym budynku.
Po sprawdzeniu powyższego, powinieneś wystąpić do starosty, bądź prezydenta miasta o zmianę sposobu użytkowania nieruchomości albo jej części. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia musisz dołączyć:
opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi,
oświadczenie, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
w przypadku zmiany sposobu użytkowania na taką, która może znacząco oddziaływać na środowisko – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,
w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach.
Jeżeli organ architektoniczno-budowlany, nie wniesie sprzeciwu w ciągu 30 dni od złożenia ww. zawiadomienia, uznaje się że wyraził zgodę na zmianę sposobu użytkowania nieruchomości. Niekiedy zgoda warunkowana jest obowiązkiem wykonania dodatkowych prac mających dostosować lokal do potrzeb planowanej działalności gospodarczej.
Dysponując przedmiotową zgodą, możesz przystąpić do wykorzystywania lokalu na potrzeby działalności gospodarczej. I tu pojawia się kolejny obowiązek. Mianowicie, okoliczność tą należy zgłosić organowi gminy i wiąże się to ze zmianą stawki podatku od nieruchomości. Od części przeznaczonej na cele działalności gospodarczej, opłacać będziesz bowiem znacznie wyższy podatek od nieruchomości. Dla pocieszenia można dodać, że on również będzie kosztem uzyskania przychodu.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
