W ostatnich kilku kwartałach czynsze najmu lokali mieszkalnych poszybowały w górę. Pamiętajmy jednak, że terminy i sposób określania wysokości takich podwyżek zostały uregulowane w ustawie z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy te starają się pogodzić interes właściciela nieruchomości z koniecznością ochrony najemcy. Zarówno zatem wynajmujący, jak i najemcy są nimi związani. Warto zatem poznać te zasady.
Sama zmiana czynszu, o ile nic innego nie wynika z treści umowy najmu, możliwa jest na dwa sposoby. Pierwszym z nich jest dokonanie zmiany umowy w formie aneksu. Ten sposób zakłada jednakże zgodę obu stron na zmianę. Aneks stanowi bowiem obustronne porozumienie zawarte w przedmiocie podwyższenia stawki czynszu.
Jeżeli najemca nie wyraził zgody na zawarcie przedmiotowego aneksu. Konieczne jest jednostronne wypowiedzenie wysokości czynszu. Wypowiedzenie, pod rygorem nieważności, musi mieć formę pisemną. Wypowiada się go na trzy miesiące naprzód, ze skutkiem od początku kolejnego, pełnego miesiąca. Przykładowo, wypowiedzenie czynszu w dniu 28 października, spowoduje że nowy czynsz obowiązywałby od lutego kolejnego roku kalendarzowego. Najemca, który otrzyma od wynajmującego wypowiedzenie z krótszym okresem niż wskazany, może powołać się na przepisy ww. ustawy, w szczególności zaś art. 8a, który określa zasady zmiany stawki czynszu najmu. Jego naruszenie przez właściciela prowadzić bowiem będzie do nieważności wypowiedzenia.
Należy przy tym zauważyć, że podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach. Wartość odtworzeniowa to iloczyn powierzchni lokalu oraz średniej ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (jest on ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym).
Za uzasadnioną, w świetle ww. zasady, uznaje się podwyżkę w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną (ogłaszany przez Prezesa GUS).
Za uzasadnioną uznaje się także podwyżkę czynszu, jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Przy czym zwrot kapitału w skali roku może zostać ustalony na poziomie nie wyższym niż:
- 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
- 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
– aż do ich pełnego zwrotu. Natomiast ustalony zysk powinien być „godziwy”. Co oznacza, iż nie może być jedynie zyskiem niewielkim, symbolicznym ale normalnie osiąganym z tego typu inwestycji w danym regionie.
Najemca, który otrzymał wypowiedzenie wysokości czynszu może domagać się pisemnego uzasadnienia wysokości podwyżki. Co więcej, w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, najemca może:
- odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia wysokości czynszu – do tego czasu pobierany jest czynsz w dotychczasowej wysokości, albo
- zakwestionować podwyżkę wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciążyć będzie na właścicielu. Jeżeli sąd przyzna rację właścicielowi, bądź podwyższy czynsz ale w innej wysokości, najemca będzie musiał wyrównać wynajmującemu różnicę w czynszu za cały okres od wypowiedzenia do dnia wydania prawomocnego wyroku. Do czasu zaś wydania wyroku, najemca opłaca czynsz w dotychczasowej wysokości.
Na koniec warto wspomnieć także o kwestii podwyższania czynszu za lokale komunalne, czyli będący własnością gminy. W takim przypadku, w pierwszej kolejności, należy zweryfikować uchwalone przez Radę Gminy (Radę Miasta) zasady polityki czynszowej. Mogą one bowiem określać także sposób podwyższenia czynszu. Co ważne, sama umowa najmu również może zawierać ograniczenia zasad wypowiadania wysokości czynszu. Dlatego też należy sprawdzić również jej zapisy, czy nie przewidują w tym zakresie rozwiązań szczególnych. W ich braku stosowane będą wyżej opisane zasady.
Autor: Piotr Zwoliński – Dyrektor Zarządzający Pepper House
