Nie tylko wzrost zamożności społeczeństwa, ale także coraz większa mobilność sprawiają, że obrót nieruchomościami, także pomiędzy członkami najbliższej rodziny, rozwija się z roku na rok. Popularności nie tracą również darowizny czynione, czy to przez rodziców na dzieci, czy też na dziecko i jego małżonka – wobec zawarcia związku małżeńskiego. Ten sposób przekazywania nieruchomości występuje również pomiędzy dalszymi członkami rodziny.
Niekiedy wszakże niewłaściwy sposób konstrukcji umowy, bądź pochopny dobór jej stron mogą je narazić na konieczność zapłaty znacznych zobowiązań podatkowych. Transakcje mające za przedmiot nieruchomości, czyli z reguły mienie o znacznej wartości, generują niekiedy obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, a także podatku od spadków i darowizn.
W tym drugim przypadku sytuacja wydaje się prostsza. Zwolnione są bowiem warunkowo darowizny na rzecz małżonka, zstępnych (dzieci, wnuków, itd.), wstępnych (rodziców, dziadków, itd.), pasierba, rodzeństwa, ojczyma i macochy. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zgłoszenie faktu nabycia nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia oświadczenia, w formie aktu notarialnego, przez darczyńcę. Pierwszym przypadkiem, w którym powstanie obowiązek podatkowy w tym podatku będzie oczywiście sytuacja, gdy nie zostanie złożone ww. zgłoszenie.
Niestety konieczność zapłaty podatku może być spowodowana również poprzez zły dobór stron umowy. Najlepiej uwidacznia to przykład darowizny na rzecz dziecka i jego współmałżonka. W kręgu osób objętych zwolnieniem brak jest bowiem małżonków zstępnych np. męża córki, bądź żony syna). Osoba taka otrzymując darowiznę będzie zatem zobowiązana do zapłaty podatku. Bez wątpienia zatem lepszym rozwiązaniem jest dokonanie darowizny wyłącznie na rzecz zstępnego.
Niekiedy podejmowane są próby obchodzenia przepisów prawa podatkowego nakierowane na chęć skorzystania z ulgi. Przykładowo, jeżeli małżonek jednego z rodzeństwa chce przekazać w darowiźnie nieruchomość swojemu bratankowi, to w pierwszej kolejności dokonuje darowizny na rzecz brata, a ten następnie darowuje nieruchomość swojemu dziecku. Każda z darowizn oceniana osobno jest zwolniona od podatku. Wszakże w niektórych przypadkach tego typu działania mogą zostać uznane za obejście prawa podatkowego w celu uzyskania korzyści w postaci braku konieczności zapłaty podatku.
Mniej powszechna jest wiedza o tym, że darowizna może podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Stanie się tak, gdy obdarowany w zamian za przedmiot darowizny przejmuje długi lub zobowiązania darczyńcy. Przykładowo, darowaniu podlega nieruchomość zakupiona na częściowo spłacony kredyt. Obdarowany zgadza się przejąć obowiązek dalszej spłaty kredytu. W takim wypadku od części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego dług należny będzie ww. podatek w wysokości 2% wartości zobowiązań przejętych przez obdarowanego.
Co ważne, podatek ten pobierany jest przez notariusza przy zawieraniu aktu notarialnego. Natomiast na zmianę kredytobiorcy musi wyrazić zgodę kredytodawca. Może się zatem zdarzyć, że zgody takiej nie udzieli i w konsekwencji dług nie przejdzie na obdarowanego. Tego typu sytuacja daje obdarowanemu podstawę do wystąpienia z wnioskiem do naczelnika urzędu skarbowego o stwierdzenie nadpłaty w podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten bowiem pobiera notariusz i nie jest on zobligowany do żądania od stron umowy okazania stanowiska kredytodawcy w przedmiocie przejęcia długu – te bowiem może zostać wyrażone później.
Jak widać po powyższych przykładach, nawet z istoty swojej nieodpłatna czynność – jaką jest darowizna – może wiązać się z koniecznością zapłaty znacznych kwot tytułem podatku.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
