Kilka dni temu weszła w życie ustawa z 13 czerwca 2019 roku o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Chociaż jej podstawowym celem było wprowadzenie zmian w rządowym programie Mieszkanie+, znowelizowano przy jej pomocy także kilka innych ustaw.
Wśród nich na uwagę zasługują zmiany w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Przedmiotowe zmiany dotyczą kwestii związanych z przekształcaniem oraz korzystaniem z użytkowania wieczystego.
Kluczowa zmiana pierwszej z ustaw pozwala na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, gdy grunt jest częściowo zabudowany nieruchomościami o innym przeznaczeniu niż mieszkaniowe. Dotychczas posadowienie nawet niewielkiego obiektu tego rodzaju na nieruchomości mogło uniemożliwić ww. przekształcenie. W skrajnych przypadkach mieszkańcy dużego osiedla mieszkaniowego mogli zostać pozbawieni takiej możliwości przez kiosk, bądź podstawę pod reklamę wielkopowierzchniową (tzw. billboard). Na szczęście ustawodawca zauważył ten problem.
Po zmianie, przekształceniem mogą zostać objęte także grunty, na których posadowione są budynki o innym celu niż mieszkalny, o ile powierzchnia tychże budynków nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. Dzięki tej zmianie nawet niewielki, wolnostojący sklep lub inny obiekt handlowy, usługowy bądź reklamowy nie wstrzyma przekształcenia. Problemem może okazać się jedynie weryfikowanie, czy dana nieruchomość spełnia przedmiotowy warunek. Z jednej bowiem strony wnioskodawcy będą musieli uzasadnić swoje żądanie, z drugiej zaś organ rozpatrzyć je i ocenić jego zasadność. Do wniosku konieczne zatem będzie dołączenie dokumentów potwierdzających, że budynki o innym przeznaczeniu niż mieszkalne stanowią nie więcej niż 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków na danym gruncie.
Nowelizacja usuwa jeszcze jeden mankament pierwotnej ustawy. Mianowicie, czas oczekiwania na zaświadczenie potwierdzające fakt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest stosunkowo długi. Tymczasem bez przedmiotowego zaświadczenia nie było możliwe dokonanie sprzedaży przekształconej nieruchomości. Aby umożliwić obrót takimi budynkami i lokalami, wprowadzono zmianę w ustawie. Powoduje ona, że jeżeli sprzedaż dokonana zostanie po ww. przekształceniu ale przed otrzymaniem zaświadczenia, to notariusz zobowiązany będzie do przesłania wypisu z umowy sprzedaży do organu wystawiającego zaświadczenia (urząd miasta, starostwo). Organ ten zaś prześle zaświadczenie do nabywcy.
Zmiany wprowadzone do ustawy o gospodarce nieruchomościami mogą natomiast zainteresować deweloperów. Dzięki nim bowiem decyzja o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę nie będzie mogła zostać wydana tylko na ten podstawie, że stwierdzono niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego wynikającym z umowy ustanawiającej to prawo.
Co więcej, ustawodawca dopuścił możliwość zmiany celu użytkowania wieczystego także w przypadku, gdy grunt będący przedmiotem tego prawa jest faktycznie użytkowany w inny sposób niż określony w umowie. Zmiana będzie mogła zostać dokonana na wniosek użytkownika wieczystego lub organ architektoniczno-budowlany. Jeżeli w wyniku zmiany celu użytkowania wieczystego, zmniejszeniu ulegnie stawka opłaty rocznej, strony umowy będą mogły ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela gruntu będącą swoistą rekompensatą. Opłata te nie będzie mogła jednakże przekraczać dwukrotność opłaty rocznej.
Jak widać, nawet stopniowe wygaszanie użytkowania wieczystego nie gwarantuje stabilności przepisów w tym zakresie. Warto zatem śledzić na bieżąco zmiany prawa.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
