O skardze pauliańskiej słyszał niemal każdy właściciel nieruchomości. Instytucja ta powinna w szczególności interesować nabywców kupujących na rynku wtórnym. To tam bowiem istnieje największe ryzyko, że wierzyciel sprzedawcy wystąpi przeciwko nowemu właścicielowi nieruchomości właśnie z przedmiotową skargą.
Czym zatem jest skarga pauliańska, komu i kiedy przysługuje, a także jak się przed nią ochronić? Skarga ta przysługuje wierzycielom sprzedawcy nieruchomości, jeżeli sprzedaż doprowadziła do sytuacji, w której ów sprzedawca stał się niewypłacalny, albo poziom jego niewypłacalności powiększył się. W praktyce tyczy się ona tych przypadków, gdy jedynym bądź jednym z niewielu wartościowych składników majątku sprzedawcy była sprzedana przez niego nieruchomość. Wskutek jej sprzedaży wierzyciele nie mogą zatem zająć tejże nieruchomości i następnie sprzedać jej w toku egzekucji. Sprzedaż taka zbliżona jest, więc w skutkach do wyzbycia się majątku przez dłużnika.
Aby możliwe było skorzystanie przez wierzycieli ze skargi pauliańskiej muszą oni dodatkowo udowodnić przed sądem, że sprzedawca miał świadomość ww. negatywnych dla wierzyciel skutków związanych z daną transakcją (sprzedażą albo darowizną nieruchomości). Ostatnim warunkiem pozwalającym na skuteczne domaganie się uznania umowy sprzedaży za bezskuteczną jest wykazanie przez wierzyciela, że nabywca takiej nieruchomości również wiedział o tym, iż sprzedawca działa w celu pokrzywdzenia wierzycieli, albo przy zachowaniu należytej staranności nabywca mógł się o tym dowiedzieć. Z punktu widzenia kupującego ryzyko rodzi zwłaszcza ostatnia z przesłanek, czyli brak należytej staranności.
Jeżeli jednak transakcja dokonywana jest pomiędzy osobami pozostającymi w bliskich stosunkach (rodzinnych, przyjacielskich, biznesowych), to przyjmuje się, iż nabywca miał wiedzę o faktycznym celu transakcji, czyli uniemożliwieniu egzekucji wierzyciela z danej nieruchomości. Podobnie rzecz się ma, gdy czynność dokonywana jest pod tytułem darmym (np. darowizna nieruchomości). Wtedy stan wiedzy obdarowanego nie ma znaczenia dla możliwości wierzyciela wystąpienia z omawianą skargą.
Aby uniknąć tego typu spraw warto w umowie sprzedaży należy zamieścić stosowne oświadczenie sprzedawcy, w którym potwierdzać on będzie, że dana czynność nie doprowadzi do pokrzywdzenia jego obecnych, bądź przyszłych wierzycieli. Nie jest to jednakże wystarczające do wykazania należytej staranności. Warto również zweryfikować treść księgi wieczystej oraz chociażby aktualnych zaświadczeń z organów podatkowych, z których wynikać będzie brak zaległości podatkowych.
Z pewnością wiedza nabywcy o istniejącej wzmiance ale brak weryfikacji czego związany z nią wniosek dotyczy może być podstawą zarzutu o brak należytej staranności kupującego w weryfikacji stanu prawnego nieruchomości oraz intencji sprzedawcy. Podobnie traktowane może być ograniczenie się do zamieszczenia samych oświadczeń zbywcy o braku jego zadłużenia, bez domagania się stosownych zaświadczeń potwierdzających taką okoliczność.
Jak przebiega postępowanie ze skargi pauliańskiej? Przede wszystkim wierzyciel pozywa nie swojego dłużnika ale nowego właściciela nieruchomości. W toku sprawy badane są ww. okoliczności, tj. czy:
rozporządzenie nieruchomością skutkowało pokrzywdzeniem wierzycieli, czyli stanem w którym nie uzyskali oni zaspokojenia swoich roszczeń z innego majątku dłużnika,
dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli,
nabywca o zamiarze sprzedawcy wiedział lub przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć, chyba że czynność dokonana została między osobami bliskimi albo pod tytułem darmym,
wystąpiono ze skargą w ustawowym terminie – Uznania czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej czynności.
Wierzyciel dysponujący prawomocnym wyrokiem sądu stwierdzającym bezskuteczność umowy sprzedaży nieruchomości może prowadzić z niej egzekucję tak jakby była ona nadal własnością sprzedawcy. Stwierdzenie bezskuteczności nie prowadzi do anulowania sprzedaży, a właścicielem nieruchomości pozostaje nadal osoba, która ją kupiła. Ma ona jednak obowiązek umożliwienia wierzycielowi sprzedawcy, który dysponuje ww. wyrokiem sądowym, prowadzenia egzekucji z tej nieruchomości. Kupujący nie odpowiada względem takiego wierzyciela innym majątkiem, a jedynie nabytą we ww. okolicznościach nieruchomością. Nabywca ma jednakże możliwość uniknięcia procesu sądowego oraz egzekucji z nieruchomości. Stanie się tak, gdy albo spłaci wierzyciela albo wskaże mu inny majątek dłużnika wystarczający do zaspokojenia wierzyciela.
Kupując nieruchomość należy zatem dochować możliwie najwyższej staranności przy weryfikacji jej stanu prawnego. Pamiętać również trzeba o domaganiu się od sprzedawcy oświadczeń oraz zaświadczeń pozwalających na eliminację ryzyka związanego z dokonaniem przez niego czynności w celu pokrzywdzenia wierzycieli. Sygnałami, które powinny zwiększyć naszą czujność będą w szczególności bardzo atrakcyjna cena sprzedaży, pośpiech sprzedawcy, jego niechęć w przedkładaniu dodatkowych dokumentów, a także wzmianki wpisane w księdze wieczystej.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
