Na rynku kredytów hipotecznych od strony podażowej widać wyraźnie ustabilizowaną sytuację. W najbliższym czasie koszty kredytów mieszkaniowych powinny utrzymywać się na dotychczasowym poziomie. Zmiany widać jednak od strony popytowej. Nastąpiło ożywienie w zainteresowaniu programem Mieszkanie dla Młodych. Poprawiła się również sytuacji wśród deweloperów, głównie ze względu na zdecydowanie lepszą sprzedaż na początku roku. Ustabilizowana sytuacja panuje także na rynku walutowym – stopy procentowe pozostają na niezmienionych poziomach.
Rata kredytu – dla jednych lepsza, dla innych gorsza
Według Jarosława Sadowskiego z Expandera marże kredytów hipotecznych wzrosły kolejny miesiąc z rzędu. Niekorzystne zmiany w ofercie wprowadziły Pekao i BNP Paribas. Ten ostatni podwyższył marże z 1,45 proc. aż do 1,85 proc. W rezultacie średnia marża kredytów z wysokim (25 proc.) wkładem własnym wynosi już 1,75 proc. Przy minimalnym (5 proc.) wkładzie własnym przeciętna marża to 2,08 proc. Jeszcze na początku roku było to odpowiednio 1,65 proc. 1,94 proc. Można więc stwierdzić, że banki w tym roku podwyższyły już raty kredytów o 20-30 zł (w zależności od wkładu własnego) w przypadku kredytu na kwotę 300 tys. zł zaciąganego na 25 lat. Podwyżki dotyczą oczywiście tylko nowo zaciąganych kredytów.
Trend wzrostu marż trwa już dość długo, bo od początku 2012 r. Na szczęście wiele wskazuje na to, że banki osiągnęły już lub są bardzo blisko poziomu, który mogą uznać za atrakcyjny. Istnieje więc szansa, że marże ustabilizują się na poziomie zbliżonym do obecnego. Dopóki stopy procentowe w naszym kraju pozostaną tak niskie nie ma większych nadziei na to, że marże zaczną spadać. Istotnym wydarzeniem ostatnich dni jest umocnienie się złotego oraz obniżka stóp procentowych w Strefie Euro. W rezultacie, posiadacze kredytów walutowych mogą liczyć, że ich raty będą niższa niż dotychczas. W przypadku kredytu w euro, rata, która na początku maja wynosiła ok. 1386 zł może w najbliższym czasie być o ok. 50 zł niższa.
Część ekonomistów przewiduje jednak, że złoty w tym roku nadal będzie się umacniał i euro pod koniec 2014 może wynosić nawet 3,95 zł. W rezultacie rata może być w tym przypadku nawet o 100 zł niższa niż na początku maja, kiedy kurs wynosił 4,20 zł. Rata kredytu we frankach wynosząca 400 CHF jeszcze na początku maja wynosiła 1380 zł. Obecnie spadła do 1344 zł.
Opisując obecną sytuację na rynku kredytów hipotecznych nie można pominąć pewnej zmiany, która już niedługo wejdzie w życie. Od 1 lipca kredyty walutowe będą mogły być udzielane tylko w przypadku gdy kredytobiorca uzyskuje dochody w walucie kredytu. Zmiana ta wpłynie jednak głównie na kredyty w euro, które wciąż udziela pięć banków – BZ WBK, Deutsche Bank, Getin Bank, mBank i Raiffeisen. Trzeba jednak zaznaczyć, że w ostatnim czasie takich kredytów i tak udzielano bardzo rzadko. W I kwartale stanowiły one jedynie 0,51 proc. wszystkich wypłaconych kredytów hipotecznych. Zmiana nie będzie więc istotna dla całego rynku.
Więcej chętnych na MdM
O kredyt z rządową dopłatą ubiega się coraz więcej osób. Największą popularnością program MdM cieszy się w Warszawie, Gdańsku i Poznaniu. Szacuje się, że skorzysta z niego ok. 10-15 proc. kredytobiorców. W maju kredyt w ramach programu uzyskało ponad 3 tys. osób. Od początku kwietnia zwiększył się także limit cenowy, kwalifikujący mieszkania do programu. Przed decyzją o zakupie mieszkania w ramach MdM należy jednak przeliczyć dofinansowanie.
Osoby, które planują skorzystać ze wsparcia finansowego w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” otrzymują często znacznie mniejszą dopłatę od tej, jakiej się spodziewali. Największe różnice zdarzają się przy zakupie domu. Wtedy zamiast obliczonych przez nas 60 tys. zł możemy otrzymać np. tylko niecałe 40 tys. zł.
– Pomyłką jaka dość często się zdarza jest liczenie dopłaty dla zbyt dużego metrażu. Większość zainteresowanych dociera do informacji jaka jest maksymalna powierzchnia mieszkania lub domu na jakie można uzyskać dopłatę. Dla mieszkań jest to 75 mkw. lub 85 mkw., gdy ktoś posiada przynajmniej trójkę dzieci. Dla kupowanych domów to odpowiednio 100 mkw. lub 110 mkw. Starający się o dofinansowanie najczęściej nie przywiązują wagi do faktu, że dopłata jest naliczana maksymalnie do 50 mkw. Mogą się zatem bardzo istotnie przeliczyć, zwłaszcza w przypadku planowanego zakupu domu. Dla przykładu, kupując dom o powierzchni 100 mkw. za 400 000 zł może nam się wydawać, że dopłata wyniesie 15% (jeśli mamy dzieci) jego wartości. To dawałoby dofinansowanie w kwocie 60 tys. zł. W praktyce będzie ona jednak znacznie niższa. Gdyby dom był zlokalizowany w Gdańsku, byłoby to 38 741 zł.
Kwotę dopłaty nieprawidłowo szacują także osoby planujące kupić małe mieszkania. Ich błąd polega na tym, że kierują się kwotami dopłat podawanymi w różnego typu materiałach informacyjnych czy artykułach o tej tematyce. Znajdują się tam wartości uzależnione od regionu i faktu posiadania dzieci. Wydaje się więc, że jeśli znajdą tam swój przypadek to właśnie taką kwotę otrzymają. Tymczasem dane zawarte w tabelach dotyczą najczęściej mieszkań i domów o powierzchni 50 mkw. i wyższej. Przy mniejszych lokalach dopłata jest natomiast niższa.
Aby poznać dokładną kwotę na jaką możemy liczyć, wystarczy dokonać prostego obliczenia – pomnożyć przez siebie trzy wartości. Pierwszym elementem jest powierzchnia mieszkania lub domu. Gdy jest ona niższa niż 50 mkw. używamy faktycznej jej wartości, czyli np. 40 mkw. Jeśli jest jednak wyższa, w takim przypadku do liczenia dopłaty przyjmujemy, że powierzchnia nieruchomości wynosi 50 mkw. Metraż należy pomnożyć przez cenę mkw. Nie chodzi jednak o tą cenę za metr kwadratowy, którą faktycznie będziemy płacili deweloperowi. Na potrzeby wyliczeń stosuje się inną cenę – wskaźnik kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Jego wysokość dla poszczególnych regionów można znaleźć na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego. Można go także obliczyć samodzielnie, dzieląc limit ceny obowiązujący w danym regionie przez 1,1. Wynik powyższego działania mnożymy jeszcze przez 10% lub 15%, czyli wskaźnik dopłaty. Ten wyższy przysługuje osobom, które posiadają dzieci. Warto również dodać, że jeśli w ciągu 5 lat od czasu zakupu mieszkania czy domu wnioskodawcy urodzi się trzecie lub kolejne dziecko, wnioskodawca otrzyma kolejne 5% dopłaty.
