Użytkowanie wieczyste to forma cywilno-prawna, która w największym stopniu występuje właśnie w naszym kraju, choć w znacznej mierze stosują ją takie państwa, jak Holandia, Francja, Belgia, Szwajcaria czy państwa skandynawskie. Polega ono na oddaniu w użytkowanie osobie fizycznej lub prawnej nieruchomości gruntowej, która jest własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (województwa, powiatu, gminy). Użytkownik wieczysty nie jest jednak właścicielem gruntu i dlatego jest zobowiązany płacić za prawo do jego korzystania.
Fotolia.com
Prawa i obowiązki użytkownika wieczystego
Zawarcie umowy o użytkowanie wieczyste gruntu może być dobrym rozwiązaniem dla osób, które nie mają wystarczającej kwoty pieniędzy niezbędnej do zakupu danej nieruchomości. Osoba, która otrzymała w użytkowanie wieczyste nieruchomość ma uprawnienia zbliżone do tych, które przysługują właścicielowi. Może ona korzystać z gruntu (z wyłączeniem osób trzecich) i dowolnie nim rozporządzać, np. sprzedać je, obciążyć czy też zapisać w testamencie. Może również wybudować nieruchomość na tym gruncie, do której będzie miała pełne prawo. Z drugiej strony osoba taka podlega postępowaniu egzekucyjnemu i dziedziczeniu, gdyż nie jest on właścicielem gruntu. Z tego też względu podmiot, który jest właścicielem gruntu pobiera od użytkownika wieczystego stałą opłatę.
Pierwsza z obowiązujących opłat jest jednorazowa. Należy ją uiścić najpóźniej w dniu zawarcia umowy notarialnej. Jej wysokość będzie uzależniona od warunków umowy, jednak musi ona wynosić od 15 do 20 proc. wartości nieruchomości. Dodatkowo raz w roku – przez cały okres użytkowania – trzeba uiścić także opłaty okresowe, które są uzależnione od celu, na jaki nieruchomość została oddana.
Istnieją cztery stawki procentowe:
– 0,3 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na cele obronności, pod budowę obiektów sakralnych, na działalność charytatywną,
– 1 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na cele rolne, mieszkaniowe i działalność sportową,
– 2 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na działalność turystyczną,
– 3 proc. ceny za pozostałe nieruchomości gruntowe.
Shutter Stock
Warunki umowy
Umowa na użytkowanie wieczyste dokonywane jest w formie aktu notarialnego z obowiązkowym wpisem do księgi wieczystej. Użytkowanie wieczyste zawiera się na dziewięćdziesiąt dziewięć lat. Jednak z różnych powodów (np. celu użytkowania) okres ten może zostać skrócony, choć nie może być krótszy niż 40 lat. Po upływie danego okresu użytkownik wieczysty może żądać przedłużenia umowy na następne 99 bądź 40 lat. Właściciel może odmówić wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny.
W umowie określa się również, w jaki sposób użytkownik wieczysty będzie korzystał z przekazanego mu gruntu. Sprzeczne z przeznaczeniem korzystanie z gruntu może stać się przyczyną rozwiązania umowy przed terminem.
29 lipca 2005 roku wprowadzona została ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Mogą się o nie ubiegać osoby fizyczne, które są użytkownikami wieczystymi oraz ich prawni następcy, a także osoby fizyczne, prawne i spółdzielnie mieszkaniowe, które są właścicielami budynków mieszkalnych, lokali czy garaży, które znajdują się na danej nieruchomości. Aby przekształcić prawo użytkowania wieczystego na prawo własności nieruchomości należy złożyć wniosek o wydanie decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa. Można się o nią ubiegać u prezydenta miasta lub starosty – jeżeli w użytkowaniu wieczystym znajduję się nieruchomość Skarbu Państwa; wójt, burmistrz lub prezydent miasta – gdy nieruchomość jest własnością gminy; zarząd powiatu – gdy nieruchomość jest własnością powiatu; oraz zarząd województwa – gdy nieruchomość jest własnością województwa.
StockPhoto
Opłaty idą w górę
Kupując mieszkanie na gruncie użytkowanym wieczyście powinniśmy zwrócić uwagę na to, jakie opłaty roczne z tego tytułu będziemy ponosić. Deweloperzy często budują lokale na użytkowaniu wieczystym, żeby nie ponosić opłat za zakup gruntu, bądź kupują grunt w przetargach, gdzie ceny są nawet kilkakrotnie wyższe od cen rynkowych. Jednak płacą oni tylko opłatę jednorazową, a pozostałe koszty są „rozrzucone” na opłaty roczne, które zazwyczaj opłacają już nabywcy mieszkań. Dotyczy to np. części gruntów na osiedlu Słoneczna Morena w Gdańsku.
Od kilku lat gminy drastycznie podwyższają opłaty za użytkowanie wieczyste. Niektóre sięgają nawet kwoty o 1000 proc. większej od poprzedniej – ubiegłorocznej. W związku z tym Stowarzyszenie Interesu Społecznego „Wieczyste” przygotowało projekt nowelizacji ustawy o gospodrce nieruchomościami, który ma temu zapobiec.Jak tłumaczą urzędnicy powodem podwyżek tych opłat jest wzrost wartości gruntów i nieaktualizowanie ich przez lata. Jednak zgodnie z art. 77 ust. 2a Ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeśli opłata po podwyżce miałaby przewyższać dwukrotność dotychczasowej stawki, nadwyżka jest rozkładana na dwie równe części. Płaci się je w następnych dwóch latach, natomiast w trzecim roku od aktualizacji wartości gruntu opłata wzrośnie do poziomu z niej wynikającego. Z kolei art. 74 ust. 1 mówi o tym, że o 50-proc. bonifikatę do opłaty za użytkowanie wieczyste mogą ubiegać się gospodarstwa domowe, w których miesięczny dochód na członka nie przekracza połowy przeciętnego wynagrodzenia w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona.
Użytkowanie wieczyste ma swoich zwolenników i przeciwników. Ci pierwsi tłumaczą, że jest ono potrzebne ze względu na ograniczony w naszym kraju (zwłaszcza przez ustalony od tego roku przymusowy wkład własny) dostęp do kredytu hipotecznegoUżytkowanie wieczyste daje ich zdaniem alternatywę tym, którzy marzą o własnym „kącie”. Przeciwnicy twierdzą jednak, że jest to „relikt socjalistycznego systemu wywłaszczeniowego”, z którego należy uwolnić rozwijający się rynek nieruchomości w Polsce. Według nich, aby usprawnić prawo użytkowania wieczystego należy przedłużyć okres stałej opłaty rocznej oraz umożliwić ustanawianie użytkowania wiecystego na gruntach prywatnych.
