Bardzo atrakcyjne ceny, przeważnie dobre lokalizacje oraz podkreślany etos spółdzielczości to cechy charakterystyczne ofert konstruowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Czy jednak sam fakt kolektywnej działalności członkowskiej może sprawić, że prezentowane warunki finansowe są lepsze, jak w przypadku klasycznych deweloperów? Niestety nie, i tym razem bowiem problem tkwi w szczegółach, a konkretnie w samym oferowanym towarze.
O ile od dewelopera nabywamy prawo własności lokalu, bądź innej nieruchomości, to spółdzielnie mieszkaniowe oferować mogą również dwa inne typy praw do mieszkania. Są to: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nazwy zbliżone, jednak istota obu praw jest całkiem inna.
Pierwsze z nich przypomina w swojej konstrukcji mieszkankę najmu i użytkowania połączoną z możliwością wykupu lokalu. Lokator na mocy umowy ze spółdzielnia mieszkaniową uzyskuje prawo do używania lokalu w zamian za obowiązek wniesienia wkładu budowlanego oraz uiszczania miesięcznych opłat. Lokator jest więc obligatoryjnie członkiem spółdzielni, a utrata członkostwa skutkuje wygaśnięciem jego prawa do nieruchomości. Najistotniejsze przy tym jest, że prawo to jest niezbywalne (nie można go sprzedać), nie przechodzi na spadkobierców (dziedziczony jest sam wkład budowlany) i nie podlega egzekucji. Ze swojej istoty nie może być także obciążone hipoteką. Jego atrakcyjność zmniejsza również fakt, że spółdzielnia może w niektórych przypadkach wypowiedzieć umowę. Są one zbliżone do sytuacji wypowiedzenia najmu z winy najemcy. Wspomniana zaś możliwość przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własności związana jest z koniecznością spłaty pozostałej części kosztów budowy przypadających na dany lokal. Dopiero zatem suma tychże opłat, tj. wkładu budowlanego, uiszczonych opłat miesięcznych oraz kosztów wykupu stanowić będzie realny koszt nabycia nieruchomości.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym wpisywanym do księgi wieczystej. Z rzeczowego, a nie tylko obligacyjnego (umownego) charakteru tego prawa wynika możliwość obrotu nim, dziedziczenia go, a nawet obciążenia hipoteką. Prawo to może przysługiwać także osobie, która nie jest członkiem spółdzielni. Niemniej, z uwagi na fakt, że właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa, może dojść – podobnie jak przy prawie lokatorskim – do wygaszenia prawa, a także do jego przekształcenia w prawo własności. W obu wypadkach zasady są zbliżone do omówionych wyżej. Podobny jest także sposób rozliczenia się spółdzielni z byłym użytkownikiem lokalu. Niezależnie od rodzaju prawa spółdzielnia zwraca mu wartość rynkową nieruchomości pomniejszoną, czy to o przypadającą na dany lokal część kosztów budowy (w pierwszym wypadku), czy też niespłaconą część wkładu budowlanego (w drugim wypadku).
Z powyższego wynika, że atrakcyjność ceny oferowanego przez spółdzielnię mieszkaniową lokalu zależy w dużej mierze od preferencji osób zaineresowanych. Co prawda nie nabywają one własności danego mieszkania, jednakże aby w nim zamieszkać wystarczy wniesienie znikomego wkładu (najczęściej 10%), pozostałą część kosztów wybudowania lokalu poniesionych przez spółdzielnię rozkłada ona na kilkadziesiąt lat i nie obciążają one zdolności kredytowej najemcy – bowiem kredytobiorcą jest spółdzielnia. Raty takie do tego są znacznie mniejsze od rat klasycznego kredytu hipotecznego. Jeżeli zaś najemca zapragnie nabyć mieszkanie, wystarczy spłacić pozostałą część rozłożonych na raty kosztów – np. zaciągając kredyt hipoteczny. Prawa spółdzielcze zapewniają także większą ochronę lokatorów niż klasyczny najem, gdyż w wielu przypadkach wygaśnięcia tychże praw najbliższej rodzinie oraz osobom bliskim byłych lokatorów przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni oraz zawarcie umowy ustanowienia takiego prawa.
Aby nie być gołosłownym wskażę na kilka zapisów z umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu stosowanej w bieżącym roku przez jedną z trójmiejskich spółdzielni mieszkaniowych:
maksymalny okres spłaty wkładu mieszkaniowego wraz z kosztami kredytu zgodnie z umową kredytu inwestorskiego … z dnia …r. z późniejszymi zmianami wyznaczono do dnia 01.03.2038 r. – jak widać termin spłaty wynosi 22 lata,
w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie nie dokonania czynności, o których mowa w …, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują dzieciom i innym osobom bliskim – osoby te nie są zatem całkowicie pozbawione możliwości dalszego korzystania z lokali spółdzielczych,
na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez niego:
spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami,
spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,
– w dowolnym momencie możliwe jest nabycie zajmowanego lokalu na własność.
Jak widać, prawa spółdzielcze – w tym prawo lokatorskie – mają też swoje zalety. Niemniej nie należy ich mylić z klasycznymi ofertami sprzedaży mieszkań. Za mniejszą cenę nie staniemy się właścicielami lokalu, ale nie zawsze tytuł własności jest priorytetem.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
