REIT, czyli real estate investment trust, to rodzaj spółki bądź funduszy inwestycyjnego prowadzących działalność na rynku nieruchomości. Podmioty tego typu kupują lokale, a nawet całe budynki i osiedla, a następnie świadczą w nich usługi najmu długoterminowego. Najczęściej najemcy otrzymują również wsparcie na pokrycie w całości, bądź w części czynszu najmu. W krajach Europy Zachodniej popularność tego modelu związana jest z mniejszym, niż w Polsce, przywiązaniem do prawa własności nieruchomości przez ich faktycznych użytkowników. Rynek REIT’ów obejmuje przy tym zarówno nieruchomości komercyjne, jak również mieszkaniowe.
Polski rząd pracuje nad ustawą mającą uatrakcyjnić tego typu działalność na rynku krajowym. Przy czym, nakierowana ona ma być na nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym, co wiąże się bezpośrednio z programem Mieszkanie Plus. W ostatnich miesiącach zaprezentowane zostały bardziej szczegółowe propozycje rozwiązań legislacyjnych mających stanowić trzon przyszłej ustawy. Co ciekawe, jako data wejścia jej w życie podawany jest rok 2019.
Ustawa wprowadzać ma zatem kategorię podmiotów nazwaną – firmami inwestującymi w najem nieruchomości [FINN]. Z rządowych założeń wynika, że podmiotami takimi będą mogły być wyłącznie spółki akcyjne. Ma to gwarantować ich większą stabilność, a przez to ochronę przyszłych najemców. Projektodawca planuje również wprowadzenie szeregu zachęt podatkowych dla inwestorów.
Pierwszą z nich jest wprowadzenie preferencyjnej stawki w podatku dochodowym od osób prawnych, która ma wynosić jedynie 8,5% dochodu. Co prawda obecnie podobna stawka podatku występuje w odniesieniu do ryczałtu ewidencjonowanego (8,5% albo 12,5%), niemniej w tym drugim przypadku podatek liczony jest od przychodu, nie zaś od dochodu – jak proponuje się w nowej ustawie. Po uwzględnieniu zatem przez FINN kosztów uzyskania przychodu, w tym odpisów amortyzacyjnych z tytułu posiadanych nieruchomości, może się okazać, że podatek do zapłaty wcale nie powstanie, a w najgorszym przypadku będzie dużo niższy aniżeli obecny ryczałt ewidencjonowany. Niestety wszyscy pozostali wynajmujący mają nadal płacić podatek od przychodów, co uznawana jest za jedną z wad projektowanej regulacji.
Ponadto, FINN’y będą mogły korzystać z odroczonego momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu dochodów osiąganych przez nie na rynku nieruchomości (najem, sprzedaż). Obowiązek podatkowy ma bowiem powstawać dopiero przy podziale dochodu na dywidendy. Dzięki temu spółka będzie mogła obracać większym kapitałem inwestując go chociażby w zakup kolejnych nieruchomości pod wynajem.
Podsumowując zaprezentowane propozycje legislacyjne na uwagę zwraca przede wszystkim wąski katalog podmiotów mogących uzyskać status FINN, będą to bowiem wyłącznie spółki akcyjne. Jak już była o tym mowa wyżej, spółki tego rodzaju obarczone są wieloma obowiązkami sprawozdawczymi i rachunkowymi, które nie ciążą na innych spółkach handlowych. Chodzi tu m.in. o obowiązek prowadzenia pełnej księgowości, badania sprawozdania finansowego przez biegłego rewidenta, badania wyceny aportów wnoszonych do spółki, itp. Z drugiej wszakże strony, zważywszy dodatkowo na pozostawienie – dla pozostałych wynajmujących – mniej korzystnych zasad opodatkowania, prowadzić to może do zmarginalizowania rynkowej pozycji innych podmiotów inwestujących w najem nieruchomości.
Ze względu jednakże, że obecny kształt ustawy nie jest jeszcze znany, nie można jednoznacznie przesądzić jej skutków dla rynku wynajmu długoterminowego na cele mieszkaniowe.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
