W artykule poruszone zostaną kwestie związane z rozporządzeniem nieruchomością, do której zbywca nie nabył jeszcze prawa własności. Sytuacje tego typu mogą wystąpić zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Niemniej, to „sprzedaż” lokalu przed jego powstaniem budzi najwięcej kontrowersji. Wynika to przede wszystkim z faktu, że przedmiot sprzedaży nie istnieje i to najczęściej zarówno pod względem faktycznym (nieruchomość jest jeszcze w budowie), jak i prawnym (nie stwierdzono samodzielności danego lokalu, nie wyodrębniono go, jako odrębnego przedmiotu własności, itp.).
Czy zatem możliwe są w tym zakresie jakiekolwiek zmiany podmiotowe, czy też nabywca winien wpierw uzyskać tytuł własności do lokalu i dopiero następnie nim rozporządzić? O ile drugi wariant jest konstrukcją prostszą i bezpieczniejszą, to prawo nie wyklucza transakcji również na wcześniejszym etapie. Rzecz jasna nie jest możliwe zawarcie typowej umowy sprzedaży, innych możliwości jest wszakże kilka.
Zacząć należy od zmiany strony umowy deweloperskiej. Jak w przypadku każdej umowy cywilnoprawnej możliwe jest przeniesienie (cesja) praw i obowiązków z niej wynikających. Pamiętać jednak należy o dwóch kwestiach, umowa deweloperska jest umową dwustronnie zobowiązującą, czyli każda ze stron jest jednocześnie wierzycielem i dłużnikiem. O ile zaś przeniesienie wierzytelności nie wymaga, co do zasady, zgody dłużnika, to już zmiana osoby dłużnika wymaga zgody wierzyciela. W praktyce oznacza to, że jeżeli w miejsce nabywcy do umowy deweloperskiej ma wstąpić inny podmiot, a dotychczasowy nabywca ma być w całości zwolniony ze zobowiązań, to wymagana będzie zgoda dewelopera.
Co więcej, z uwagi na fakt, że elementem umowy deweloperskiej są również wnioski wieczystoksięgowe, umowa prowadząca do zmiany strony umowy deweloperskiej również powinna dotykać zmiany treści wpisów w księdze wieczystej. Do tej ostatniej wpisano bowiem roszczenie pierwotnego nabywcy. To zaś nie tylko wymaga zgodny dewelopera ale także zachowania formy z podpisem notarialnie poświadczonym.
Prostszym rozwiązaniem wydaje się zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej pod warunkiem zawieszającym nabycia nieruchomości przez sprzedawcę w określonym terminie. Konstrukcja taka oznacza, iż umowa przedwstępna uzyska moc dopiero, gdy spełni się zastrzeżony w niej warunek, tj. sprzedawca stanie się właścicielem nieruchomości. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy sprzedawca celowo nie dopuścił do nabycia nieruchomości, np. odwlekał w czasie zawarcie umowy z deweloperem. Taki przypadek ustawodawca zrównuje w skutkach ze ziszczeniem się warunku.
Spełnienie się warunku to jednak dopiero połowa drogi prowadzącej do nabycia nieruchomości. Umowa przedwstępna powinna wyznaczać warunki, na jakich ma nastąpić nabycie. Może również wskazywać termin do, którego powinno ono nastąpić. Niezwykle ważne jest, aby umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Dzięki temu, w przypadku gdy sprzedawca odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej, możliwe będzie sądowe dochodzenie jej zawarcia. Możliwości takiej nie daje zaś zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej. W razie naruszenia jej warunków nabywca może żądać jedynie odszkodowania związanego z kosztami poniesionymi w celu zawarcia umowy przyrzeczonej (np. koszty uzyskania kredytu, itp.).
Zbliżony skutek daje zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności zawartej pod ww. warunkiem. W takim przypadku, po jego ziszczeniu się, uprawniony może domagać się zawarcia umowy rozporządzającej (przenoszącej własność). W przypadku zaś nie wywiązania się z umowy, mógłby on domagać się pełnego odszkodowania od nieuczciwego sprzedawcy. Również i w tym przypadku konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.
Niektórzy mogliby zapytać, czemu nie zawrzeć od razu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości unikając umów przedwstępnych i zobowiązującej. Niestety, ustawodawca wyklucza zawieranie tego typu umów (art. 157 §1 k.c.).
W obu ww. umowach nabywca może natrafić również na dodatkowe problemy. Pierwszym z nich jest nielojalny sprzedawca, który odmawia zawarcia umowy finalnej. Skazuje to nabywcę na kosztowne i długotrwałe dochodzenie swoich praw przed sądem. Nadto, dodatkową niepewność wprowadza także fakt, iż nie jest możliwe przewidzenie, czy lokal zostanie wybudowany terminowo oraz bez wad istotnych. Bez wątpienia zatem nabywca powinien zabezpieczyć się odpowiednimi klauzulami umownymi (np. kary umowne).
Jeszcze jedną możliwość stanowi sprzedaż tzw. ekspektatywy prawa, gdy prawo własności jeszcze nie powstało, ale spełnione zostały ku temu warunki. Na gruncie obrotu nieruchomościami będzie to sytuacja, gdy zawarto już umowę finalną (np. ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż), jednakże nie dokonano jeszcze stosownych wpisów w księdze wieczystej nieruchomości. Nabywca ryzykuje w tym przypadku, że dane prawo finalnie nie powstanie, np. z uwagi na nieważność umowy sprzedaży.
Odpowiadając zatem na tytułowe pytanie. Prawa związane z nieruchomością, która ma zostać nabywa w przyszłości mogą podlegać przeniesieniu. Niemniej, wiąże się to z szeregiem ryzyk, które należy wziąć pod uwagę decydując się na tego typu transakcję.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
