Na wstępie wyjaśnić należy różnicę pomiędzy odstąpieniem a wypowiedzeniem od umowy. Co do zasady, odstąpienie od umowy wywołuje taki skutek, że umowa uważana jest za niebyłą od początku. Przyjmuje się zatem tzw. fikcję prawną, zgodnie w myśl której umowy pomiędzy stronami nigdy nie było. Rodzi to przykładowo istotne konsekwencje w zakresie rozliczenia się stron. Po pierwsze bowiem, powinny one zwrócić sobie wszystko co otrzymały (skoro nie mają ku temu tytułu prawnego). Po drugie zaś, rozliczenie między stronami następuje wedle zasad bezpodstawnego wzbogacenia, gdyż nie jest możliwe stosowanie stawek przewidzianych w umowie stron. Nadto, wszelkie inne umowne, bądź ustawowe obowiązki związane z daną umową uważane są za niebyłe.
Przy wypowiedzeniu umowy natomiast skutek ten występuje tylko na przyszłość, co oznacza że umowa przestaje obowiązywać od określonej daty. Wszystko zaś, co miało miejsce przed tą datą pozostaje w reżimie umownym. Nie można zatem dokonywać ponownych rozliczeń za okres przed wygaśnięciem umowy na skutek jej wypowiedzenia. Wypowiedzenie zatem powoduje, że umowa jest w pełni skuteczna i wiąże strony do dnia jej wypowiedzenia, a nawet i dłużej, np. w odniesieniu do rozliczenia nakładów poczynionych w lokalu przez najemcę.
Odstąpienie na gruncie tzw. umów ciągłych – do których zalicza się m.in. umowę najmu – doznaje znaczących ograniczeń. Dopuszcza się bowiem jedynie możliwość odstąpienia od umowy ze skutkiem na przyszłość. W praktyce zatem odstąpienie od umowy najmu daje zbliżony efekt do jej wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia. Nie jest to jednakże zasada bezwzględna. W orzecznictwie rozróżniono bowiem dwa przypadki, którymi są (zob. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 12.08.2004 r., sygn. akt I ACa 299/04; ):
odstąpienie od umowy najmu przed jej realizacją, tj. przed wydaniem najętej rzeczy najemcy – w takim przypadku dopuszcza się odstąpienie od umowy na podstawie ogólnych przepisów kodeksu cywilnego o odstąpieniu od umowy (zob. art. 491 i n. k.c.), czyli ze skutkiem od początku (ex tunc),
odstąpienie od umowy najmu już po wydaniu rzeczy najętej – w tym przypadku dopuszcza się wyłącznie możliwość odstąpienia od umowy ze skutkiem na przyszłość (ex nunc), tj. od chwili złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu. Jako przykład sytuacji, w której mogłoby dojść do odstąpienia od umowy najmu ze skutkiem ex nunc podaje się przypadek, gdy w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy (zob. art. 664 §2 k.c.).
Od powyższych kwestii należy odróżnić umowne prawo odstąpienia będące dodatkowym zastrzeżeniem umownym, które może zostać wprowadzone również do stosunku najmu (zob. art. 395 k.c.). Można mianowicie zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy.
Prawo to zatem, w przeciwieństwie do ustawowego prawa odstąpienia (art. 491 i n. k.c.) zależne jest od woli stron wyrażonej w treści umowy najmu. Niemniej, o ile nic innego nie zastrzeżono wprost w klauzuli umownego prawa odstąpienia, to z uwagi na wyżej poczynione zastrzeżenia, odstąpienie od umowy najmu należy uznawać za skuteczne jedynie na przyszłość.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
