Rodzina na Swoim oficjalnie przeszła już do historii. Jej miejsce zajął nowy program wsparcia dla osób planujących kupno pierwszej nieruchomości, czyli Mieszkanie dla Młodych, który ruszy w 2014 roku. Niestety, od samego początku wzbudza kontrowersje oraz jest kością niezgody wśród polityków. Czy rzeczywiście są powody do obaw oraz co tak naprawdę system dopłat zmieni na trójmiejskim rynku nieruchomości?
MdM, czyli dla kogo?
Nowy rządowy program wsparcia dla osób samotnych i młodych małżeństw w wieku do 35 roku życia wystartuje za kilka miesięcy i obejmie mieszkania oraz domy z rynku pierwotnego. Choć jest o wiele bardziej rygorystyczny, poniekąd przypomina Rodzinę na Swoim. Osoby samotne oraz pary bezdzietne otrzymają 10 proc. wartości kupowanego mieszkania, natomiast osoby wychowujące dzieci mogą liczyć na 15 proc. wsparcia. Jeśli w ciągu 5 lat od podpisania transakcji przyjdzie na świat trzecie lub następne dziecko, beneficjent otrzyma kolejne 5 proc.
W przypadku mieszkań dofinansowanie obejmuje maksymalnie 50 mkw nieruchomości o powierzchni do 75 mkw, natomiast powierzchnia użytkowa domu nie może przekroczyć 100 mkw, a dopłata jest przyznawana do 50 mkw.
Aby klient mógł otrzymać dofinansowanie, jego mieszkanie musi zmieścić się w narzuconych limitach, a te różnią się w zależności od województwa, lecz mają jedną stałą: są liczone jako 110 proc. średniej z dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.
Wstępnie ustalono, że w Gdańsku obowiązywać będzie limit w granicach 5718,35 zł za mkw nieruchomości, czyli maksymalna dopłata w przypadku singla oraz rodzin bezdzietnych wyniesie około 28 tys. zł. W przypadku rodziny z jednym dzieckiem 42 tys. zł i 56 tys. zł dla rodziny z trójką dzieci i więcej. W gminach przyległych dotacja wyniesie 5221,70 zł, a w pozostałych miejscowościach województwa 4725,05 zł.
Dodajmy, że nowy program jest odmianą wkładu własnego do kredytu hipotecznego. Pożyczka z banku musi być zaciągnięta w polskiej walucie, na co najmniej 15 lat oraz stanowić przynajmniej połowę ceny zakupu mieszkania. Martwi to osoby, które chciałyby kupić nieruchomość, ale za gotówkę. Z drugiej strony, rząd bezpośrednio dopłaca ludziom, a nie wspiera banki, czyli spłaca odsetki, jak w przypadku RnS.
Dodatkowo musi to być pierwsze mieszkanie beneficjenta oraz przeznaczone do użytku mieszkalnego. Można je sprzedać, lecz dopiero po 5 latach. W innym przypadku trzeba będzie zwrócić część wsparcia w ramach MdM.
Zwolennicy MdM zacierają ręce i liczą na zyski.
Choć nie wszyscy cieszą się z nowego programu, to wielu jest w stanie znaleźć w nim coś korzystnego. Przede wszystkim wysokie limity mogą rozruszać rynek pierwotny. Co więcej, Deweloperzy z Polskiego Związku Firm Deweloperskich postulują podniesienie wspomnianych limitów, aby zapewnić klientom dostęp do mieszkań, które zdobędą dofinansowanie. W chwili obecnej raczej trzeba ich szukać na Łostowicach, Szadółkach, w Rębowie, Zakoniczynie, ale także na Osowej. Dostępna jest także część mieszkań w inwestycjach powstających na Morenie.
Wizja finansowej pomocy ze strony państwa może również pomóc osobom niezdecydowanym, które wahają się między kupnem mieszkania nowego lub używanego. Dopłaty mogą je popchnąć ku temu pierwszemu rozwiązaniu.
Program dotacji wspiera również klientów kupujących tzw. mieszkania przejściowe, gdyż dopłata będzie natychmiast zmniejszała cenę konieczną do uregulowania do dewelopera. Tym samym sprzedając po 5 latach nieruchomość odzyskamy wartość dopłaty. W Rodzinie na Swoim rząd „dorzucał” się do odsetek, a więc łatwiej było kredytobiorcom, ale nie zmniejszało to ich zadłużenia.
W biznesie nic nie ginie: jedni zyskują, inni tracą
Przeciwnicy MdM są zdania, że program dopłat przede wszystkim wspiera deweloperów z dużych miast, a nie przeciętnego Kowalskiego i jest sprytnym zabiegiem wizerunkowym rządzącej partii. Jednym z głównych zarzutów jest warunek, według którego do systemu wsparcia kwalifikują się jedynie mieszkania z rynku pierwotnego. To może spowodować zastój lub pogorszyć i tak mało optymistyczną sytuację na rynku wtórnym, a w praktyce negatywnie odbić się na sprzedaży lokali używanych. Już teraz osoby próbujące sprzedać mieszkanie z drugiej ręki spodziewają się utrudnień. Wielu potencjalnych kupców od kilku miesięcy zwleka z podjęciem decyzji o kupnie mieszkania z rynku wtórnego, ponieważ czeka na ostateczna wersję MdM. I być może duża część z nich kupi nową nieruchomość, a to sprawi, że rynek wtórny znajdzie się na równi pochyłej, a więc nie dość, że stanie sprzedaż, to jeszcze spadną ceny. To jednak może być dobre dla drugiej strony, czyli kupujących. Będą mogli przebierać w ofertach oraz cieszyć się odrealnieniem stawek. Często stare i zaniedbane mieszkania, ale położone w centrum, kosztowały tyle, co nowe na obrzeżach miasta. Wynika to z jednej z najważniejszych zasad rządzących rynkiem nieruchomości: cena mieszkania w dużej mierze uzależniona jest od lokalizacji i to ona dla wielu jest podstawowym kryterium wyboru podczas kupna mieszkania. Z drugiej strony, przeciwnicy kupna tańszego mieszkania na obrzeżach przypominają, że owszem, zaoszczędzimy na cenie ostatecznej, ale sporo wydamy na dojazdy do miasta.
Dodatkowo już teraz wiadomo, że ucierpią mniejsze miejscowości, gdzie tak naprawdę od lat nie wybudowano ani jednego nowego bloku mieszkalnego (aż w 70 proc. polskich miast dominuje jedynie rynek wtórny!). W tzw. Polsce powiatowej rynek pierwotny praktycznie nie istnieje, deweloperzy omijają ją szerokim łukiem, zatem na prowincji mało kto skorzysta na Mieszkaniu dla Młodych. Jeśli ktoś będzie chciał kupić mieszkanie w ramach programu, będzie musiał nabyć je w mieście. Czy to zapowiada migrację ludności? Nikt w taki scenariusz nie wierzy. Po prostu rynek nieruchomości w miasteczkach się nie zmieni na lepsze, a co za tym idzie, także sytuacja ich mieszkańców marzących o własnym M. Jednak twórcy programu wyraźnie dają do zrozumienia, że nie są w stanie pomóc wszystkim. Tak naprawdę chodzi im o wybudzenie z letargu PKB. A zatem ekonomia jest ważniejsza od zwykłego obywatela? Nie można jednak zapominać, że deweloper, to nie tylko inwestor, który chce zarobić pieniądze. To także nowe miejsca pracy i ważne ogniowo gospodarki.
Oponenci boją się, że dopuszczenie do MdM tylko nowych mieszkań może zemścić się na kupujących, którzy już wkrótce będą musieli zmierzyć się z podwyżką cen… nowych lokali. Dlaczego? Najbardziej sceptyczni przeciwnicy sugerują, że monopol deweloperów może zemścić się na kupcach. Inwestorzy poczują się na tyle pewnie, że zaczną narzucać jeszcze wyższe stawki za metr kwadratowy.
Jeszcze inni wierzą, że nie powtórzy się sytuacja z RnS, kiedy niektórzy deweloperzy, aby tylko załapać się w limit cenowy, stosowali określone zabiegi marketingowe, tzw. „kruczki”: kup u nas mieszkanie w RNS za 5700 zł za metr, ale musisz również kupić miejsce postojowe za 40-50 tys. zł, którego bank nie mógł już finansować kredytem w ramach dopłaty.
Pojawiają się głosy, że nowy program tak naprawdę ma dobre założenia, ale nie jest w stanie rozruszać gospodarki, ponieważ przeznaczono na niego zbyt mało pieniędzy. Problemem może się również okazać coroczna pula środków jakie mogą zostać przeznaczone na MdM. W pierwszym „rozdaniu” będzie to 600 milionów złotych (a do końca 2018 roku łącznie 3,5 mld zł). Jeśli pieniądze szybko się skończą, to program zostanie zawieszony na rok. Jeżeli wiele osób będzie nim zainteresowanych, to otrzymanie dofinansowania może być trudne, ponieważ szybko wyczerpią się środki.
Co na to banki?
Czym innym jest oficjalny start projektu, a czym innym nawiązanie współpracy z bankami, które w oczywisty sposób są z dopłatami nierozerwalnie związane. Instytucje finansowej również potrzebują czasu, aby przestawić się na nowe zasady i dostosować do nowych standardów. A to może potrwać. Wstępnie wiadomo, że kredyty w ramach MdM ma oferować na chwilę obecną 10 banków, tych samych, co obsługiwały RnS.
Już teraz możemy się spodziewać zwiększenia liczby kredytów hipotecznych w ramach programu w 2014 roku. Obecnie obserwujemy zastój, który jest wynikiem oczekiwania na nową ustawę. Kredytowy boom prawdopodobnie wybuchnie za kilka miesięcy, ale czy wszyscy będą z niego zadowoleni? Sceptycy obawiają się, że banki mogą wykorzystać nową sytuację na rynku i podniosą marże kredytowe.
Entuzjaści MdM zapewniają: będzie lepiej!
Na szczęście nie wszyscy widzą czarno nowy system rządowych dopłat. Są i tacy, którzy wierzą, że MdM rozrusza rynek nieruchomości i zwiększy popyt na mieszkania, tym bardziej, że od miesięcy w kredytach hipotecznych obserwujemy rekordowo niskie oprocentowanie, a to sprzyja marzeniom o własnym mieszkaniu. Do zakupu zachęcają również niskie stawki WIBOR dzięki czemu kredytobiorcy mają większą zdolność kredytową, więc mogą zapożyczyć się na większą kwotę, a co za tym idzie: nabyć większą nieruchomość.
Czy rzeczywiście nowa ustawa wskrzesi rynek nieruchomości? Przekonamy się w pierwszej połowie 2014 roku.
Powyższy tekst ukazał się w dzisiejszym wydaniu „Dziennika Bałtyckiego”.
