Od kilku miesięcy w mediach pojawiają się doniesienia o rozpoczęciu prac przez Radę Ministrów nad ustawą mająca ograniczyć handel mieszkaniami. Sprawdźmy ile w tym prawdy.
Proponowane rozwiązania ustawodawcze nakierowane są na ograniczenie sztucznego generowania popytu na nowe lokale mieszkalne poprzez hurtowe wykupowanie wielu mieszkań jednocześnie w celach inwestycyjnych. Tego typu transakcje, zgodnie z prawem popytu, powodują bowiem wzrost cen nieruchomości, utrudniając ich nabycie klientom indywidualnym. W ostatnich latach niektóre fundusze inwestycyjne kupowały niekiedy całe bloki mieszkalne. Tak nabyte lokale były następnie wynajmowane, bądź urządzane i sprzedawane ze znacznym zyskiem. Działania takie, tylko z pozoru były neutralne dla nabywców pojedynczych mieszkań. Im mniej bowiem pozostaje lokali w ofercie, tym ich cena będzie wyższa. Deweloperom natomiast nie zależało na dywersyfikacji sprzedaży i chętnie sprzedawali wiele lokali jednemu nabywcy.
Rząd dostrzegł ten problem i zamierza wprowadzić regulację prawną, która ma utrudnić spekulacyjne nabywanie większej liczby nieruchomości, głównie mieszkań. Chociaż początkowo mówiono o transakcjach obejmujących kilkadziesiąt lokali, zakres regulacji może okazać się znacznie szerszy. Planowane jest bowiem wprowadzenie pułapu posiadania wyjściowego, powyżej którego stosowane będą już dodatkowe obostrzenia. Pułap ten ma wynosić zaledwie 5 lokali. Tym samym obejmie nie tylko zagraniczne fundusze inwestycyjne ale także wiele osób prywatnych inwestujących swoje oszczędności w zakup nieruchomości. Z dotychczas ujawnionych założeń do projektu ustawy wynika, że obejmować ona będzie:
- zarówno osoby fizyczne, jak i jednostki organizacyjne, spółki, itp.,
- transakcje na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym. Objęcie regulacją rynku wtórnego zapobiec ma obchodzeniu ustawy przez skup mieszkań pierwotnie nabytych przez nawet podstawione osoby.
Mechanizm ograniczenia w nabyciu działać ma w ten sposób, że osoba posiadająca 5 albo więcej lokali, będzie mogła nabyć – na dotychczasowych zasadach – jeden lokal w roku kalendarzowym w jednej inwestycji. Zakup większej liczby lokali w tej samej inwestycji będzie obarczony podwyższoną stawką podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten będzie bowiem aż trzykrotnie wyższy i wynosić ma 6% ceny transakcyjnej.
Co ciekawe, przedmiotowe ograniczenie nie będzie obowiązywało, jeżeli nabyciu podlegać będą lokale położone w różnych inwestycjach. Przez inwestycje należy zaś rozumieć przedsięwzięcie deweloperskie. Rząd nie widzi ryzyka dla cen nieruchomości, jeśli nabycie dotyczyć będzie różnych inwestycji, nawet prowadzonych przez tego samego dewelopera.
Przedstawione założenia mają wkrótce przybrać formę konkretnego projektu ustawy. Warto zatem śledzić prace sejmowe. Propozycji na ustabilizowanie rynku nieruchomości pojawia się bowiem w ostatnim czasie bardzo wiele. Które z nich zostaną wprowadzone w życie pokażą najbliższe miesiące.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
