Moda na hotele, które mają wielu właścicieli, wreszcie dotarła do Polski. Nowe condohotele wyrastają jak grzyby po deszczu, a deweloperzy je stawiający na brak zainteresowania narzekać nie mogą. Dla kogo taka inwestycja i czy naprawdę się opłaca?
Condohotel, czyli co?
Najprościej rzecz ujmując, condohotel tylko częściowo jest typowym hotelem. Deweloper stawia obiekt o podwyższonym standardzie, natomiast inwestorzy (firmy, osoby prywatne lub przedsiębiorcy) kupują poszczególne apartamenty, które potem wynajmują. Nie zarządzają nimi, lecz zajmuje się tym wyspecjalizowana firma.
Pierwsze budynki, które łączyły w sobie lokale mieszkalne i hotel powstały w latach 50. na Florydzie, natomiast w Polsce zaczęto dostrzegać potencjał condohoteli dopiero niedawno. Polscy inwestorzy jednak szybko przekalkulowali, że tego typu lokowanie gotówki jest dobrym patentem na jej pomnożenie.
Kto tu rządzi?
Użytkowanie obiektu przypomina nieco klasyczną wspólnotę mieszkaniową. Każdy lokal ma innego właściciela, lecz nad całością czuwa administracja lub spółdzielnia. Tutaj jest podobnie. Inwestorzy pokrywają opłaty związane z utrzymaniem własności nieruchomości, np. koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (w tym fundusz remontowy), opłaty za wywóz nieczystości i odprowadzanie ścieków, opłaty za dostawę wody i ogrzewanie, często ochronę oraz podatek od nieruchomości. Natomiast jeśli wynajmą apartament, to wtedy najemca ponosi dużą część tych opłat, a właściciel skupia się główne na opłaceniu podatku za lokal oraz jego ubezpieczeniu. Do tego właściciel apartamentu nie ponosi kosztów wynikających z infrastruktury w budynku. To jest obowiązkiem operatora hotelu lub innego obiektu hotelarskiego.
Co ciekawe, miesięczny koszt wynajmu apartamentu w condohotelu jest porównywalny do wynajmu pokoju w bloku mieszkalnym o podwyższonym standardzie, choć to zależy od lokalizacji i sezonu. Im lepsza miejscowość (np. Zakopane), tym większe zyski. W gorszych pod względem turystycznym miastach w posezonowych miesiącach utarg jest niższy, ale to nie znaczy, że nieopłacalny. Dodatkowo najemca zyskuje coś więcej: trafia do miejsca kompleksowo wyposażonego, gdzie jest restauracja, SPA i sale konferencyjne.
Jeśli chodzi o kwestie prawne, to apartamenty najczęściej nie stanowią samodzielnych lokali mieszkalnych z funkcją użytkową. Każdy apartament posiada księgę wieczystą, dlatego może być obciążony hipoteką, a co za tym idzie: kredytem hipotecznym za zakup nieruchomości.
Zarabiaj na wynajmie.
Kupno apartamentu w condohotelu to wydatek rzędu co najmniej 200 tysięcy złotych. Dodatkowo każdy obiekt rządzi się swoimi prawami, lecz w 2012 roku średnia przychodu z wynajmu tego typu lokali wahała się w przedziale od 6 do 10 proc. wartości nieruchomości, czyli od kilkunastu do kilkudziesięciu tys. zł rocznie. To sporo, jednak trzeba pamiętać, że właściciel musi opłacić podatek od nieruchomości i zarobku. Jeśli sam będzie chciał spędzić wakacje w swoim apartamencie, musi liczyć się ze spadkiem jego rentowności, a co za tym idzie: niższymi przychodami.
Jednak trudno pominąć zalety takiej inwestycji, zwłaszcza dla osób, które mieszkają daleko lub nie mają czasu zajmować się nieruchomością, wynajmem lub remontem. To wszystko robi za nich ktoś inny. Właściciele mieszkań na wynajem często boją się, że najemca nie będzie chciał się z niego wyprowadzić, a eksmisja może trwać latami. W condohotelu takimi sprawami zajmuje się zarządca i to on dba, by klient wyprowadził się z apartamentu we właściwym czasie.
Dodatkowo umowa z zarządcą nieruchomości, zawierana na kilka lub kilkanaście lat, również stanowi ważne zabezpieczenie. Często gwarantuje zyski, nawet gdy apartament nie zarobił na siebie wystarczająco. Inwestor ma pewność, że nie będzie stratny na pokoju w condohotelu. Trzeba pamiętać, że taka umowa nie trwa wiecznie, jednak obydwu stronom zależy na kontynuowaniu współpracy. Dlatego po wygaśnięciu umowy właściciel otrzymuje albo gwarancję wypłacenia określonej kwoty bez względu na obłożenie, albo zarządzający pobiera około 30 proc. przychodu osiągniętego przez właściciela.
Zyski z condohoteli porównywalne są do rentowności klasycznych lokat w bankach. Obecnie można na nich zarobić około 3 proc. w skali roku.
Chce się tu mieszkać!
Zazwyczaj pokoje w condohotelu kupuje się z myślą o wynajmie, jednak zamożniejsze osoby nabywają go dla własnego użytku. Kto by nie chciał spędzić wakacji w pięknym miejscu? To właśnie tam stawia się tego typu obiekty hotelarskie. Nie mogą to być przypadkowe miejscowości, które ożywają tylko na trzy miesiące w roku. Jeśli pokój ma na siebie zarabiać, musi mieć klientów przez cały rok. Dlatego inwestorzy decydują się na kurorty lub miasta, w których biznes i sezon turystyczny kręcą się bez przerwy (np. nad morzem i w górach).
Apartament w condohotelu jest lepiej wyposażony niż zwykły pokój w pensjonacie. Jest przestronny, nowoczesny, atrakcyjnie umeblowany. Czasem przypomina klasyczne, nawet kilkupokojowe mieszkanie z kuchnią lub aneksem kuchennym (można zaoszczędzić na stołowaniu się w lokalnych barach i restauracjach!), w którym bez problemu zmieści się cała rodzina. Dodatkowo cena w wielu miejscach również jest argumentem „za”. W kurorcie podczas sezonu można dostać pokój już od 40 złotych od osoby za dobę! W wielu ośrodkach wypoczynkowych trudno o taką stawkę, a standard czasem woła o pomstę do nieba: stare meble, zniszczone łazienki, brak telewizora i internetu. W condohotelu takie wpadki są nie do pomyślenia.
A co z ryzykiem?
Jak każda inwestycja, również i condohotel obarczony jest sporym ryzykiem. Trzeba ją dobrze przemyśleć, przeanalizować pod kątem potencjalnych klientów. Czy warto tutaj w ogóle przyjeżdżać? Co oferuje dana miejscowość i czy jest modna? Jakie są atrakcje turystyczne i pogoda? Czy okolica nasycona jest hotelami i pensjonatami?
Podczas sprzedaży pokoju w condohotelu również może być problem. Zazwyczaj łatwo go kupić i utrzymać, ale na rynku wtórnym taka nieruchomość bywa trudna do sprzedania, zwłaszcza jeśli hotel nie jest nową inwestycją.
Lepiej zagranicą?
Specyficzny klimat pogodowy w Polsce nie zachęca do wypoczynku przez cały rok. Inaczej jest w cieplejszych krajach, zwłaszcza śródziemnomorskich, gdzie od dawna kwitnie rynek condohoteli. Wielu ekspertów to właśnie tam zaleca przeniesienie kapitału. Dzięki temu inwestor może naprawdę dużo zarobić, a nie jedynie, jak w Polsce, liczyć na zysk porównywalny do długoterminowej lokaty, czyli około 3 proc. brutto rocznie.
W wyjątkowo popularnych i modnych miejscowościach (np. francuska Riviera) można kupić apartament znacznie drożej niż w Polsce, ale dochody mogą być też bardziej zadowalające, więc szybciej zwróci nam się inwestycja. Z drugiej strony, warto zainwestować w pokój w słonecznej, ale też mniej ekskluzywnej, Hiszpanii będzie tańszy (już od 2 tys. euro za mkw). Choć kwota wynajmu będzie niższa niż w pierwszym przypadku, to klienci będą wypoczywać w pokoju przez cały rok, co da naprawdę przyzwoite wyniki.
Gdańsk otwiera się na condohotele.
Latem 2013 roku firma Qualia oddała do użytku na terenie Jelitkowa Golden Tulip Gdańsk Residence, czyli pierwszy condohotel w Gdańsku. Inwestycja usytuowana jest w odległości 100 metrów do plaży oraz nadmorskiej promenady prowadzącej do sopockiego mola. Deweloper na swojej stronie zapewnia, że gwarantuje przychody dla inwestora przez 15 lat do 9 procent rocznie oraz stabilność finansową i bezpieczeństwo – operator i deweloper należą do PKO Banku Polskiego.
Jak widać, trójmiejski rynek oferuje coraz więcej ciekawych inwestycji. Nic, tylko wybierać.
