Oprocentowanie to jedna z podstawowych kwestii przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. To od jego wysokości zależy, jak dużo odsetek przyjdzie nam oddać wraz z pożyczonym kapitałem. Warto więc wiedzieć, co się na niego składa.
Stawka referencyjna
Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów. Pierwszym z nich jest stawka referencyjna. Jest to stopa procentowa, służąca do wyznaczania oprocentowania kredytu. Aby lepiej zrozumieć jej istotę, trzeba wyjaśnić, że banki udzielając kredytu hipotecznego, nie pożyczają de facto swoich pieniędzy. Banki pożyczają pieniądze od swoich klientów, którzy mają w nim konta, lokaty czy depozyty (płacąc im oczywiście określony procent) lub od innego banku. Ich majątek nie wystarczyłby po prostu na prowadzenie działalności kredytowej.
Wysokość oprocentowania takich właśnie pożyczek międzybankowych określana jest przez Interbank offered rate, czyli międzybankową stawkę referencyjną. W przypadku kredytu w PLN stawką referencyjną będzie WIBOR. Dla EUR – EURIBOR lub LIBOR, a dnia franków szwajcarskich – LIBOR. Co ważne, stawki te ulegają ciągłym zmianom (i przez to zmianom mogą też ulegać wysokości rat kredytu), a osoby, biorące kredyt hipoteczny nie mają na nią wpływu. Stopa referencyjna zależy bowiek – najogólniej rzecz ujmując – od kondycji gospodarki danego państwa i gospodarki światowej (czego przykładem mogą być jej wzrosty w czasach kryzysów finansowych).
Marża
Natomiast drugim z elementów kredytu hipotecznego jest marża, czyli mówiąc najprościej zarobek banku. Ze stawki referencyjnej bank nie czerpie bowiem żadnych korzyści. Marża to parametr stały, określony w umowie kredytowej. Jej wysokość zależy po prostu od oferty danego banku.
Warto negocjować
Co najważniejsze marżę kredytu hipotecznego można z bankiem negocjować. W jaki sposób? Na pewno dodatkowymi argumentami będą wyższy wkład własny, lepsza historia w BIK czy źródło dochodów. Często same banki różnicują wysokość marży w zależności np. od typu kredytowanej nieruchomości czy wykupieniu przez kredytobiorców dodatkowych rozwiązań finansowych (tzw. cross sell). Niemniej jednak nawet niewielkie obniżenie marży da nam realne oszczędności, biorąc pod uwagę, że przy kredytach hipotecznych mówimy najczęściej o kwotach minimum kilkuset tysięcy złotych.
