Ustawa „deweloperska” to potoczna nazwa ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Już sam tytuł informuje nas, że ten akt prawny chronić ma kupujących lokale mieszkalne od deweloperów. Nie powinno to dziwić, bowiem ustawa powstała na skutek bankructw deweloperów, w wyniku których przyszli właściciele lokali zostali pozbawieni zarówno pieniędzy, jak i szans na własne „M”. Ustawa wprowadza zatem dodatkowe mechanizmy ochronne, którymi to są:
prospekt informacyjny dotyczący konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego:
dokument ten obligatoryjne sporządza deweloper oraz przekazuje go nabywcy. Zawiera on szczegółowe informacje na temat całej inwestycji oraz wybranego lokalu, jak również o sposobie finansowania budowy,
w przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny,
jeżeli deweloper nie doręczy prospektu informacyjnego lub jego zmiany, stanowi to podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej,
mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank na rzecz dewelopera, na który to wpływają transze ceny sprzedaży – pieniądze z rachunku powierniczego wypłaca deweloperowi bank dopiero po stwierdzeniu ukończenia konkretnego etapu budowy. Wyróżnia się kilka rodzajów rachunków powierniczych:
zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bank wypłaca deweloperowi pieniądze zgromadzone na tym rachunku jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa objętego umową deweloperską,
otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bank wypłaca deweloperowi pieniądze zgromadzone na tym rachunku zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie oraz po dokonaniu inspekcji przez pracownika banku,
otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy zabezpieczony gwarancją ubezpieczeniową albo bankową – funkcjonuje tak, jak otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z tym że jest dodatkowo zabezpieczony gwarancją wypłaty środków przez bank albo zakład ubezpieczeń.
wprowadzenie umowy deweloperskiej oraz konieczność jej zawarcia w formie aktu notarialnego. Warto wiedzieć, że gdy umowa nie zawiera elementów wymaganych przez ustawę deweloperską albo podane przez dewelopera informacje nie są zgodne z prospektem informacyjnym albo ze stanem faktycznym lub prawnym, nabywca może od umowy odstąpić. Umowa deweloperska poprzedza umowę przenoszącą własność nieruchomości.
obligatoryjny protokół odbioru lokalu oraz terminy do rozpatrzenia zgłoszenia i usunięcia wady – deweloper jest zobowiązany w terminie:
14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach,
30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Ustawę deweloperską stosuje się, gdy nie jest możliwe zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego ze względu na wczesny etap inwestycji. Przypomnijmy, że sprzedaż mieszkania możliwa jest dopiero po ustanowieniu jego odrębnej własności. To zaś następuje po dopuszczeniu nieruchomości do użytkowania. Ustawa deweloperska nie ma także zastosowania do nabywców będących jednostkami organizacyjnymi (np. spółkami), jak również do przedsiębiorców nabywających lokale usługowe.
Typową sytuacją, gdy spotkamy się ze stosowaniem ww. mechanizmów, w tym w szczególności z umową deweloperską, jest przypadek, gdy deweloper oferuje mieszkania w inwestycji, która nie jest jeszcze rozpoczęta, bądź znajduje się w budowie. Po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, deweloper zobowiązany jest do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na drugą stronę umowy deweloperskiej.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
