Duża liczba ofert mieszkań na rynku pierwotnym sprawia, że deweloperzy starają się wyróżnić i zainteresować nabywców dodatkowymi funkcjonalnościami ich lokali. Jedną z popularniejszych opcji stają się lokale z antresolą. Decydując się na zakup takiego lokum, warto dokładnie wczytać się w treść oferty, umowy oraz przepisów prawa. Może się bowiem okazać, że 100-metrowe mieszkanie z antresolą, w praktyce będzie posiadało o kilkadziesiąt metrów mniejszą powierzchnię użytkową. Może to rodzić późniejsze problemy przy sprzedaży lokalu na rynku wtórnym – wszakże w księdze wieczystej jego powierzchnia będzie znacznie mniejsza.
Z czego wynika problem? Zgodnie z przepisami prawa przez powierzchnię użytkową lokalu należy bowiem rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się jednakże powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
To jednak tylko część problemu. Organy samorządu architektów wyrażają opinię, że na antresolach nie należy lokować takich funkcji, jak kuchnia, wnęka kuchenna, łazienka, ustęp. Co prawda zakaz taki nie wynika wprost z przepisów prawa, jednak nie zaleca się stosowania takich rozwiązań architektom (tak np. Opinia nr ZR 173 Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP z 01.10.2020 r.).
Jak zatem widać, powierzchni antresoli nie tylko nie możemy zaliczyć do „metrażu” naszego mieszkania ale dodatkowo lokowanie na niej niektórych funkcjonalności jest co najmniej wątpliwe. Rzecz jasna, fakt posiadania w lokalu antresoli z pewnością dodatnio wpływa na jej wartość, jednakże stosowanie – przy sprzedaży na rynku wtórnym – do niej przelicznika ceny za 1 m2 powierzchni, może być bardzo trudne do osiągnięcia. Tym samym, jeżeli taki przelicznik zastosował deweloper sprzedając mieszkanie na rynku pierwotnym, nabywca może nie odzyskać nawet pierwotnej kwoty.
I tu dochodzimy do kluczowego pytania – czy praktyka deweloperów polegająca na wliczaniu powierzchni antresoli do powierzchni sprzedawanego mieszkania – jest prawidłowa. Z pewnością nie jest to bowiem powierzchnia użytkowa, nie ulokujemy na niej również pewnych funkcjonalności. Nie możemy zatem zrównać powierzchni antresoli z powierzchnią pokoju, czy nawet korytarza. Tym samym powierzchnia antresoli, chociaż ma swoją wartość, powinna być wyceniana w inny sposób, aniżeli pozostała – użytkowa – część lokalu. Deweloper zaś powinien wyraźnie zaznaczyć, iż powierzchnia antresoli nie jest powierzchnią użytkową. W innym przypadku sytuację taką można by nawet rozpatrywać w kontekście celowego wprowadzenia nabywcy w błąd, co do istotnych okoliczności transakcji.
W przypadku umów zawieranych w formie notarialnej błąd ten można natychmiast wychwycić, w akcie notarialnym notariusz wszakże bowiem powierzchnię użytkową lokalu. Przed podpisaniem takiej umowy należy zatem kwestię antresoli i odpłatności za nią należycie wyjaśnić. Po zawarciu umowy (deweloperskiej, przedwstępnej w formie notarialnej) domaganie się od dewelopera obniżki ceny może być już trudne. Deweloper ma bowiem w ręku prosty argument – nabywca podpisał umowę, z której jasno wynika powierzchnia użytkowa lokalu. Jeżeli zaś doszłoby do zawarcia umowy przedwstępnej w formie pisemnej, a w jej treści nie sprecyzowany ww. kwestii, nabywca mógłby uchylić się od niej z powołaniem na błąd (zob. art. 84 i 88 kodeksu cywilnego). Możliwe byłoby również domaganie się odszkodowania za szkody powstałe na skutek takiego podstępu (celowego wprowadzenia w błąd).
Decydując się zatem na zakup mieszkania z antresolą, pamiętajmy przede wszystkim o sprawdzeniu w jaki sposób deweloper wyliczył cenę za ten element lokalu oraz czy uwzględnia go w powierzchni sprzedawanego mieszkania. Wyjaśnienie tych kwestii przed zakupem oszczędzić nam może wiele późniejszych problemów.
Autor: Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Dyrektor Zarządzający Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.
